lunes, 16 de septiembre de 2013

Qué es un préstamo FHA?


 


Un préstamo de la FHA es un préstamo hipotecario que está asegurado por la Administración Federal de Vivienda ( FHA) . Esencialmente , el gobierno federal asegura préstamos de prestamistas aprobados por la FHA con el fin de reducir el riesgo de pérdida si un prestatario incumple en sus pagos hipotecarios .

El programa de la FHA fue creado en respuesta a la ola de ejecuciones hipotecarias y los incumplimientos que sucedieron en 1930 , para proporcionar los prestamistas hipotecarios con un seguro adecuado , y para ayudar a estimular el mercado de la vivienda a través de préstamos accesibles y asequibles . Hoy en día , los préstamos FHA son muy populares, especialmente entre los compradores de vivienda por primera vez.

¿Cuáles son las Ventajas de los préstamos FHA ?

Normalmente, un préstamo de la FHA es uno de los más fáciles tipos de préstamos hipotecarios para tener derecho a , ya que requiere un pago inicial bajo ( 3,5 por ciento) y se puede tener un crédito menos que perfecto . Los prestatarios que no pueden pagar una cuota inicial tradicional de 20 por ciento o no puede ser aprobado por el seguro hipotecario privado deberán tener en cuenta si un préstamo FHA es la mejor opción para su situación personal. Otra de las ventajas de un préstamo de la FHA es que puede ser asumible , lo que significa que si usted quiere vender su casa, el comprador puede " asumir " el préstamo que usted tiene. Las personas que tienen crédito baja o mala , han sido objeto de una bancarrota o han sido embargadas podrían aún calificar para un préstamo FHA.



¿Cuáles son las desventajas de una hipoteca FHA?

Usted sabía que tenía que haber una trampa , y aquí es : Debido a que un préstamo de la FHA no cuenta con los estrictos estándares de un préstamo convencional , que requiere dos tipos de primas de seguro hipotecario : uno es pagado en su totalidad por adelantado - o , puede ser financiados en la hipoteca - y el otro es un pago mensual. Además, los préstamos FHA requieren que la casa cumple con ciertas condiciones y debe ser evaluado por un perito aprobado por la FHA .

Upfront Mortgage Insurance Premium ( MIP ) -

Apropiadamente llamado , esto es un pago de prima mensual por adelantado , lo que significa que los prestatarios tendrán que pagar una prima del 1,75 % del préstamo para la vivienda , independientemente de su calificación de crédito. Ejemplo : $ 300,000 préstamo x 1.75 % = $ 5.250 . Esta cantidad se puede pagar por adelantado en el cierre como parte de los costos de cierre o se puede enrollar en la hipoteca .

MIP anual (mensual de pago) - Se llama una prima anual , esto es en realidad un cargo mensual que se imaginó en su pago de hipoteca . Se basa en la relación de un prestatario del préstamo -valor ( LTV ) , el tamaño del préstamo , y la duración del préstamo. Hay diferentes valores de MIP anual de los préstamos con un plazo superior a 15 años y préstamos con un plazo inferior o igual a 15 years.Loans con un plazo superior a 15 años y la cantidad del préstamo <o = $ 625,000 .
• Los préstamos con un plazo superior a 15 años y la cantidad del préstamo <o = $ 625,000 ◦ LTV inferior o igual a 95 por ciento , las primas anuales son de 1,30 %
◦ LTV superior al 95 por ciento , las primas anuales son de 1,35 %.

• Los préstamos con un plazo superior a 15 años y el monto del préstamo > $ 625,000 ◦ LTV inferior o igual a 95 por ciento , las primas anuales son de 1,50 %
◦ LTV superior al 95 por ciento , las primas anuales son de 1,55 %

• Los préstamos con un plazo de 15 años o menos y la cantidad del préstamo <o = $ 625.000 ◦ LTV inferior o igual a 90 por ciento , las primas anuales son de 0,45 %
◦ LTV superior al 90 por ciento , las primas anuales son de 0,70 %

• Los préstamos con un plazo de 15 años o menos y Cantidad del Préstamo > $ 625,000 ◦ LTV inferior o igual a 90 por ciento , las primas anuales son de 0,70 %
◦ LTV superior al 90 por ciento , las primas anuales son de 0,95 %


Ejemplo (para LTV inferior al 95 por ciento en un préstamo a 30 años ) : $ 300,000 préstamo x 1.30 % = $ 3.900 . Luego , divida $ 3.900 en 12 meses = $ 325 . Su prima mensual es de $ 325 por mes . El seguro hipotecario estará en sus pagos durante todo el plazo del préstamo si su LTV es> 90 %. Si su LTV es = o < 90 %, la prima de hipoteca para el plazo de la hipoteca o 11 años, lo que ocurra primero .

Soltero hipotecas familiares con plazos de amortización de 15 años o menos, y una relación préstamo- valor ( LTV ) del 78 por ciento o menos , se mantienen exentos del MIP anual.

Cuando usted va a dejar de pagar seguro de hipoteca en un préstamo FHA?


• Para las hipotecas con plazos de más de 15 años : El MIP puede caer si se cumplen dos condiciones : 5 años han pasado y el saldo restante del préstamo es del 78 por ciento del valor de la propiedad.
• Para obtener hipotecas con términos 15 años y menos: Usted no está obligado a pagar MIP durante 5 años. El MIP se detendrá cuando el ratio LTV alcanza el 78 por ciento - no importa lo que la longitud de tiempo que el prestatario ha pagado el MIP .
• Para las hipotecas con plazos hasta 15 años menos y con LTV proporciones de 89,99 por ciento y menos : No se le cobrará MIP . Sin embargo , un préstamo de la FHA podría no ser la mejor opción para usted si usted puede pagar un 20 por ciento de pago .

Cualificaciones y requisitos para un préstamo FHA

• Debe tener un historial de empleo estable o ha trabajado para el mismo empleador durante los últimos dos años
• Debe tener un número de Seguro Social válido , la residencia legal en los EE.UU. y ser mayor de edad para firmar una hipoteca en su estado
• Debe hacer un pago inicial mínimo de 3,5 por ciento. El dinero puede ser dotado de un familiar .
• Los nuevos préstamos de la FHA sólo están disponibles para uso residencia principal
• Debe tener un avalúo de la propiedad de un perito aprobado por la FHA
• Su relación de front-end ( pago de la hipoteca , más cuota de mantenimiento , impuestos sobre la propiedad , seguro de hipoteca, seguro de hogar ) debe ser inferior al 31 por ciento de su ingreso bruto , por lo general . Usted puede ser capaz de obtener la aprobación de un porcentaje tan alto como 46,99 por ciento. Su prestamista tendrá que justificar por qué creen que la hipoteca presenta un riesgo aceptable. El prestamista debe incluir factores de compensación utilizados para la aprobación del préstamo.
• Su relación back-end (hipoteca más toda su deuda mensual , es decir , pago con tarjeta de crédito, pago del auto , préstamos estudiantiles , etc ) tiene que ser inferior al 43 por ciento de su ingreso bruto , por lo general . Usted puede ser capaz de obtener la aprobación de un porcentaje tan alto como 56,99 por ciento. Su prestamista tendrá que justificar por qué creen que la hipoteca presenta un riesgo aceptable. El prestamista debe incluir factores de compensación utilizados para la aprobación del préstamo.
• calificación de crédito mínima de 580 para el máximo de financiación con un pago inicial mínimo de 3,5 por ciento.
• calificación de crédito mínima de 500 a 579 para el máximo LTV del 90 por ciento, con un pago inicial mínimo de 10 por ciento. Prestamistas de FHA - calificados usarán una base de caso por caso para determinar la capacidad de crédito de un solicitante .
• Por lo general debe ser de dos años fuera de la quiebra y tienen buen crédito restablecido . Se pueden hacer excepciones si usted está fuera de la bancarrota hace más de un año si hubo circunstancias atenuantes fuera de su control que causó la quiebra y que ha gestionado su dinero de una manera responsable . Consulte esta página para obtener más detalles.
• Por lo general debe ser de tres año, de exclusión y tener un buen crédito restablecido . Se pueden hacer excepciones si hubo circunstancias atenuantes y que ha mejorado su crédito. Si no fueron capaces de vender su casa porque había que pasar a una nueva zona, esto no puede considerarse como una excepción a la norma de ejecución hipotecaria de tres años .

La propiedad tiene que cumplir con ciertas normas : También, un préstamo FHA requiere que la propiedad cumple con ciertos estándares mínimos en la evaluación inicial . Si la vivienda que está comprando no cumple con estos estándares y un vendedor no estará de acuerdo con las reparaciones necesarias , su única opción es pagar por las reparaciones necesarias en el cierre (que se mantienen en reserva hasta que las reparaciones se han completado ) .

Manténgase actualizado sobre los costos de las primas para préstamos de la FHA , visite el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. (HUD) .

¿Qué tamaño de un préstamo FHA puedo obtener ?

Existen límites máximos para los préstamos hipotecarios FHA que varían según el estado y el condado . En algunos condados , usted puede ser capaz de obtener financiación para un tamaño de préstamo de hasta 729.750 dólares con un 3,5 por ciento de pago . Financiación convencional para los préstamos que pueden ser comprados por Fannie Mae o Freddie Mac están actualmente en $ 625.000 .